¿Quieres vender tu piso?

Hola,

Cada vez más personas se plantean vender un inmueble y aceptar Bitcoin como forma de pago.
Pero, ¿sabes cómo tributa esa operación?

Tributos ya ha respondido a esta pregunta en una consulta vinculante reciente (V0935-25), y no es exactamente lo que mucha gente cree.

🚨 Si vendes una casa y te pagan en Bitcoin...

Imagina que Juan tiene un piso en Madrid y Patricia quiere comprárselo pagándole con 2 BTC (valorados en 200.000 €).
Lo que Tributos ve ahí no es una compraventa normal, sino una permuta:
Estás intercambiando un piso por un bien (Bitcoin), no por dinero. Cuando se realiza la operación entre particulares, no actuando como empresarios o profesionales.

Y esto tiene consecuencias fiscales importantes (no aplica la exención de ITP-AJD):

📌 ¿Qué impuestos paga Juan como vendedor?

1. IRPF (como en cualquier venta):
Si vende el inmueble, paga por la ganancia patrimonial, la diferencia entre lo que te pagan ahora y lo que te costó.
Ejemplo: si lo compraste por 150.000 €, y le pagan 200.000 €, tributas por los 50.000 € de ganancia. 50.000 € → tributa en la base del ahorro (19–30%).

A pagar: 10.380 euros

 2. Pero además, ITP por recibir los Bitcoin (NOVEDAD).
Sí, como lo oyes.
Al recibir criptoactivos como pago, Tributos entiende que le están dando un “bien” y no dinero.
Y por tanto, Juan también tienes que pagar Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad TPO por recibir ese bien.

Base = valor de los BTC recibidos → 200.000 €

A pagar: Tipo 6 % (Madrid) = 12.000 €

3.Plusvalía municipal

 Total a pagar: 10.380 + 12.000 = 22.380 euros + plusvalía municipal

💸 Comparativa rápida

🔹 Si vendes el piso y te pagan en dinero:

·  Vendedor: Paga IRPF. Ganancia patrimonial: ~10.380 €

· Comprador: Paga ITP por el inmueble (en Madrid, 6 %) = 12.000 €

🔸 Si vendes el piso y te pagan en Bitcoin:

· Vendedor: Paga IRPF. Ganancia patrimonial: ~10.380 € + Pagas ITP por recibir los Bitcoin: 12.000 €  Total: 22.380 €

· Comprador: Paga ITP por el inmueble (en Madrid, 6 %) = 12.000 €

 En resumen

• Vender tu casa y cobrar en Bitcoin es posible.

• Pero si eres el vendedor fiscalmente te sale más caro.

• La operación se considera un intercambio de bienes, y no una compraventa normal.

📌 Opinión personal

Este criterio no favorece el uso de Bitcoin como medio de pago entre particulares.
Además, crea un tratamiento distinto entre impuestos como el IRPF y el IVA, donde sí se reconoce a Bitcoin como divisa (caso Hedqvist).

Si estás pensando en hacer una operación con criptoactivos, es recomendable que te asesores antes. Los pronunciamientos van cambiando y requieren análisis concretos.

Un abrazo,
Clara García